产业园区上市企业：受资本市场热捧，但业绩倒退风险犹存

当下，产业地产的热浪席卷资本市场，企业该如何在中国产业园区版图中占得一席之地？6月12日，由选址中国、和君咨询、赛迪网联合主办的中国产业地产高端论坛上发布的《中国产业园区上市公司白皮书（2020）》（简称《白皮书》）指出，目前，上市公司已经扩容至35家，部分企业80%收入来自房地产，面临业绩倒退风险。

产业园区上市公司扩容，营收整体增长

《白皮书》显示，出于业务发展需要，产业园区运营企业自发地通过资产市场寻求资金支持，在资本青睐下，截至2019年底，典型产业园区上市公司的数量已经扩容至35家，包括招商蛇口、华夏幸福、荣盛发展等22家主板上市公司和13家新三板上市公司。

与此同时，2019年，产业园区上市公司专注主业，其业务体量与规模发展壮大，逐步成为区域产业经济发展的主力军，35家产业园区上市公司的“园区板块”业务实现营业收入共计1254亿余元，同比增长14.2%。

部分产业园区上市公司2019年资本扩张情况，来源于《白皮书》。

《白皮书》指出，资本市场的垂青还将继续加码。随着科创板、注册制等资本市场创新举措的陆续推出，以及2019年国发11号文的发布，国资开发区上市的通道已经开启；此外，以锦和商业等为代表的“轻资产”园区运营企业成功IPO，表明产业园区将获得更多资本市场的青睐。

部分企业80%收入来自房地产，面临业绩倒退风险

据《白皮书》介绍，在快速发展的同时，产业园区上市公司存在盈利模式单一、盈利能力下降、战略新兴业务收入占比不高等问题。部分产业园区上市时的品牌定位是“区域产业生态建设者”、“实体经济服务者”，但其业务构成中，80%以上的收入和盈利来源于房地产业务，显现出模式单一、自我造血功能较弱等问题。

同时，产业地产行业的盈利能力有下降趋势。虽然去年部分企业的净资产收益率较高，但从变动趋势来看，近年来产业园区上市企业的净资产收益率在下降，某头部企业的净资产收益率从2012年的51.42%下降到2019年的35.72%；另一家头部企业的净资产收益率从2012年的18.98%下降到2019年的3.88%。

产业地产盈利模式当中，还存在以培育产业为名“拿地”的现象，甚至导致产城脱节、部分产业新城成为“空城”，导致产业园区在发展方面缺乏支撑力，最后无法形成产业链。

《白皮书》指出，不可否认产业载体作为产业培育的物理支撑，对于产业园区企业的重要性，但在土地与房产政策愈发趋紧的情况下，一旦销售不顺或者招商不利，园区后期收益都会受到较大影响。上市企业如果不能摆脱单一的房地产盈利模式，未来极有可能会面临增长乏力甚至是倒退的风险。要改善“房地产化”的行业现状，产业园区上市企业既要有重资产开发的能力和资源，又要形成轻资产输出的管理体系和团队，形成真正与产业配合度高的盈利模式。

战略布局下沉，产业地产青睐二三线城市核心区

《白皮书》指出，如今，区域协调发展成为全新的国家级重点战略，目前已确定了12个国家中心城市及城市群、都市圈发展格局，都市圈辐射范围内的中小城市逐渐获得与一、二线城市相当的发展资源。

在此背景下，产业园区上市公司纷纷以京津冀、长三角、中西部与粤港澳大湾区城市群为中心，进行战略布局下沉。其中，中部崛起明显，二三线城市核心地段资源受追捧。比如，华夏幸福坚持核心都市圈聚焦战略，已布局15个核心都市圈，新签PPP项目主要位于环杭州、环郑州、环合肥、环武汉、环广州等都市圈内。

部分上市公司重点布局城市列表，来源于《白皮书》。

《白皮书》指出，在都市群与中部区域崛起的同时，不同能级的区域与城市对产业的诉求呈现出差异化发展特征，对于产业园区需要引入的产业资源类型个性化诉求差异较大。以往简单的“园区复制”已难以满足地方政府与企业的需求，产业园区企业需要读懂城市、读懂政府、读懂区域产业的诉求。