这2条买房逻辑，是我在楼市十年跑赢别人的秘诀

真实的世界充满了未知的不确定性。

特别是在楼市这条赛道里。

我们以前在上学的时候，辛辛苦苦的学了很多年，来到真实的买房世界里，发现游戏规则不太一样，我见过很多年入百万的互联网精英或是在金融业做的还不错的人，在买房时都纷纷踩坑被割韭菜。

楼市信息的不对称性和特有的规律，往往让很多人陷入误区，房子买了卖不掉或是买了就直接跌了，白白损失好几十万。

我也知道很多专家学者讲影响房价的要素有很多，我当然知道很多，但说实话，很多因素其实根本就无关紧要，或许从一开始，我们就出现了理解偏差。

那么，有没有一些常规的要素，可以让我们少犯一些错误，抓准买房时间呢，我觉得是有的。

今天就跟大家来聊聊这个话题。

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首先是有我们要理解一点，什么是房价的本质。

其实房价从本质看，就是货币游戏，有一个简单的算法，房价=房贷总额/住房数量。

我们先来看看分子，就是房贷总额。

从今年开始，有一种论调很明显，就是都在鼓吹说中国的资金量很凶猛，市场上的货币要开始多发了，M2在猛涨，于是得出结论说房价要开始猛涨等等。

我就是觉得很奇怪，货币是超发了，但现在其实已经把很多可以流入到地产的口子都堵住了，货币超发与房价上涨之间，其实并不存在特别明显的关联。

我觉得不管什么调控政策出台，我们都可以视而不见，但是唯有一点一定要注意，就是房贷利率。

当房贷利率正式松动时，就是房价下跌趋势的终结，当房价利率还在高涨时，房价的未来，就会变得很不乐观。

为什么说房贷利率这么重要，甚至可以成为我们唯一判断的依据。我们来说明下：国家的金融政策，往细了说就是首付的比例和房贷利率，这个直接关系到杠杆率，特别是杠杆率的增速

很多人可能不是很了解，房贷利率怎么会影响居民的杠杆率呢，这中间没啥关联啊。

不好意思，两者的关联还蛮大的。比如现在实现的是LPR，各大商业银行的房贷利率，自己其实是有一定权利的，可以在LPR的基础上进行上下浮动，那么问题来了，央行可以决定的其实只是基准利率，而商业银行对于LPR到底是加点还是减点，其实是有这自己的判断标准的。

怎么判断呢，其实也很简单。

比如当有很多人来申请房贷，而银行贷款额度又不足的时候，商业银行则会选择提升利率，谁愿意出更高的钱，就可以申请到这笔贷款。

反过来说，如果银行货币是比较充裕的，但买房的人没有那么多怎么办，能怎么办，自然就是继续打好房贷利率这张牌，下浮房贷利率，从而吸引更多的客户。

现实情况就是，从去年下半年开始，推行的LPR利率不断下滑，购房成本也因此降低，从而刺激着市场的购买力。

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刚刚的公式我再来划个重点，房价=房贷总额/住房数量，刚刚聊完了房贷总额这个分子，我们再来聊聊分母，就是住房数量。

这其实就是区域内房子的供应量，一般来说，由两个部分组成，一个是新增的供应量，就是新房，另外一个就是存量二手房，这个基本都是恒定的。

影响新增供应量的其实就只有一个指标，就是土地出让的规模。

每次我看到很多地方政府要集中性的在某个地块统一挂5块地或是6块地时，我其实内心是非常不安的，因为我知道，随着大面积供应的到来，伴随着的房价的长期横盘。

因为供给量是突然增多的，但区域内的需求量并不会马上就变多，供需出现失衡后，房价就会滑坡。

我跟大家说件真实的案例。

2017年年初，当时我想买第3套房产，看中了地王项目的某周边项目，因为出现了明显的“一二手倒挂的情况”，就是地王的拍地楼面价已经等同于周边项目的现房售价了。

大家知道，很多时候如果周边出现了地王项目，往往会引起一轮的舆论的爆炒，比如“面粉比面包贵”，以此来暗示项目后期可能会出现的涨幅，这里有一个很核心的逻辑就是房价是有传导效应的，A项目如果和B项目紧紧挨着，如果A的房价上涨了，那么B的房价也会被因此带动。

比如当年的上海金茂府，拉爆了整个上海大宁地区，地王的溢价效应传导到新房，新房接着传导到周边慧芝湖、宝华现代城，房价一年内实现翻倍。

这是很多人脑海里的认识对不对，认为“地王”的出现会刺激带动周边房价，这当然有一定道理，但是，我想提醒大家的是，请大家千万不要忘记另外一个很重要的因素。

如果在A项目和B项目的周边，还同时有C项目、D项目、F项目等等~~这些项目可能前期的地价或是房价都不是很贵，因此并没有进行房价的强烈传导，反而，因为这些C项目、D项目和F项目有着源源不断的超强供应量，导致整个区域的房价被不断打压。

最后的结果就是在2017年我并没有买那套房子，而是把目光转向了更稳妥的房源，事实证明就是，那个项目果然并没有出现比较大的涨幅。

直到现在，每过半年，那个区域都有新盘推出来，因为政府的限价，那些C项目、D项目都一直维持着前期的价格。

所以，大家买房一定要注意多看看周边的房源的供应情况，实际成交价格，土拍拍卖情况，特别是最近的低价成交的土地。因为政府愿意低价出让土地的代价，就是要房企限价来做交换。这点真的真的真的很重要，我得强调三遍。

当然，还有可能会出现另一种情况，就是这个板块未来的能级真的很高啊，有地铁有商业有学区，土拍价也一块比一块高，但是周边的供应量也确实蛮多的，遇到这样的情况，你可以适时买入，但是请注意，需要买入的是相对便宜的地块，而不是去买高价地。

但因为供应量比较大，所以也别指望短期可以卖掉，需要做好长期持有的打算，等到后期那些低价房源被消耗的差不多了，你才能迎来真正的红利机会。

这样的例子就出现在上海的大虹桥地区。现在全国人民都知道大虹桥的规划有多牛逼，这不是吹得，阿里、万科、恒大都已经搬过去了。但是大虹桥的房价一直被不断限价的新房压制着。在今年上海以学区房为主的二手房点状井喷行情，大虹桥的二手房似乎分外静寂。

最近蟠龙天地、中核锦悦府限价又要开盘了，看来大虹桥的房价还要再蓄力一阵。其实我还是挺看好现在的机会的，对那些正在攒钱并大招的人，限价房的对冲给了大虹桥最好的建仓时机。

刚才讲的是一个区域或是一个板块，如果我们把视野放的更大一些，其实城市的房价也是一样，受到整体供应量的影响。

比如很多人都在说重庆的房价很低，作为一个直辖市，大量区域的均价竟然只有1万多，而这样的房价，其实都是低于很多县级市的，你说重庆的房价是不是被严重低估了？

于是，很多人在前几年就买入被严重低估的重庆，于是，就这样不经意被套牢了，不管外部城市房价涨的是多么的疯狂多么的如火如荼，而重庆的房价，却依然还是那个少年，没有一丝丝改变。

很多人不知道原因，认为重庆的房价严重违反了经济和城市化的发展规律，其实，我就只要说一个数据大家就知道了，重庆2020年6月，在链家网上的二手房挂牌量是15万套。

而在今年1月，整体的挂牌量还不到14万套，短短半年时间，整体的二手房源就多了1万套，而这，还仅仅是链家的数据，还有其他很多渠道未被统计进来。

可能光讲数字很多人每个概念，我们来对比看另一个数据。

整个2019年重庆的常住人口比2018年增加20万人左右，换句话说，这超过15万套的二手房再加上每年的新房供应，就足够容纳这些新增人口了。

面对每年如此庞大的供应量，你应该理解为什么重庆的房价会长期这么低迷了。

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我们经常说一句话，人生漫漫，但真正关键的其实就是那么几步。

买房其实也是如此，引发房价变量的因素自然很多，但最核心的变量，其实也就那么几个。

所以，不同的城市有着不同的贷款政策，也有着不同的供应量，我们需要具体来结合自己的政策情况进行具体分析。

最新的政策迹象就是LPR不断的修正微调下浮，从大面看，房价的下跌已经结束了，但是想要在短期内涨多少也是挺难的，对于投资性买房，真的要彻底抛弃几年翻一番的想法，要允许进入缓慢增长期。

而对于刚需来说，可以准备首付买房了，房贷利率还会进一步往下调整，整体的市场热情，也将被再次点燃。

以上是正文，来自大帅。